臺灣新北地方法院所屬民間公證人吳淑卿事務所

承租人違法使用房屋，出租人如何避免受罰

建築法規第七十七條第一項：建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全，同法第九十一條並針對違法使用亦訂有相關處罰條款，即違法使用可處罰之對象包括所有權人或使用人。但近期有實務見解認為行政機關應處罰建築物所有權人或使用人，應依其查獲違規使用之情形為適當合理之裁量，並非容許行政機關恣意選擇處罰對象之原則，對行為人以外之人處行政罰應為例外。如需對行為人以外之人處罰，自應具充分、合理及適當之理由。

行政機關通常會針對行為人先為發函並副本通知房屋所有權人，但為避免行政機關對房屋所有人裁罰，房屋所有權人除應在租約約定承租人不得為違法使用等相關條文外，於接獲行政機關函文違法使用之情形時，應先以存證信函通知承租人停止違法使用，否則即依租賃契約終止租約並陳報行政機關，方能免於受罰。

參考條文：

依建築法第九十一條第一項之規定，「….，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。第二項「有供營業使用事實之建築物，其所有權人、使用人違反第七十七條第一項有關維護建築物合法使用與其構造及設備安全規定致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六個月以上五年以下有期徒刑，得併科新臺幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰鍰。